Le Pinel : c'est fini ! Le gouvernement acte la fin de la défiscalisation

Des dispositifs qui pèsent sur les finances publiques, mais...

Le gouvernement s'apprête à mettre fin à 40 ans de défiscalisation immobilière. Depuis 1984 et la loi Méhaignerie, la France a vu se succéder les lois permettant aux particuliers de réduire leurs impôts pour certains investissements locatifs. Avec plusieurs centaines de milliers de logements à construire chaque année pour faire face à la demande, cette opération incitait l'épargne privée à financer la construction.

Régulièrement, des voix se sont élevées pour dénoncer le poids que font peser ces lois sur les finances publiques : l'octroi de réductions d'impôts est un manque à gagner direct pour les caisses de l'État. Sans nul doute, le budget doit être rationalisé. Mais le logement est aussi une ressource pour le fisc. Selon une étude du cabinet d'avocats Fidal pour la FPI, 27% du prix d'un logement neuf revient immédiatement à l'État sous forme de fiscalité (TVA, taxes indirectes, droits d'enregistrement...). Soit « le niveau d'imposition le plus élevé en la matière » en Europe. Sans compter l'activité économique liée à toute la chaîne de production du logement. Ainsi, une baisse du nombre de ventes signifie aussi une baisse des recettes fiscales.

Annonce

L'État n'a jamais réussi à couper les aides fiscales à l'investissement locatif

Les lois de défiscalisation sont aussi critiquées pour générer une inflation sur les prix des logements neufs, déjà entraînés par l'envolée des normes et l'enchérissement du coût des matériaux. Pour les gouvernements successifs, l'équation a donc été difficile à résoudre. En 2010, le gouvernement Fillion avait voté un « coup de rabot » sur le dispositif Scellier pour tenter de freiner les dépenses publiques. En 2013, le gouvernement Valls avait fait adopter la loi Duflot, plus contraignante. L'activité du secteur du bâtiment avait ensuite chuté : loi de défiscalisation, accusée d'être responsable du marasme, avait laissé place à la loi Pinel.

À partir de 2014, les particuliers qui ont investi dans logements éligibles ont ainsi pu bénéficier d'une réduction d'impôts de 12 à 21 % du montant de leur achat (plafonné à 300.000€), en fonction de la durée de leur engagement de location à loyer plafonné. Au taquet, l'avantage fiscal pouvait donc atteindre 6000 € par an. Depuis le 1er janvier et jusqu'au 31 décembre 2024, le taux de réduction a été réduit entre 10,5% et 17,5%, sauf pour les biens situés en zones prioritaires ou dotés de qualités environnementales maximales (« Pinel+ »).
En 2025, ce sera terminé, a annoncé Elisabeth Borne.

Pas encore abonné(e) à la Newsletter ?

Rejoignez la communauté Idéal investisseur !

Je m'inscris

Entre « bombe sociale » et changement de modèle

La mesure pourrait faire le lit d'une « bombe sociale », selon Sylvia Pinel, l'ancienne ministre du Logement à qui la loi doit son nom. « Il est à craindre que les Françaises et les Français se détournent de l'investissement immobilier et cela aura mécaniquement un effet négatif sur la production de logements et la crise du logement que nous connaissons et qui va s'accélérer », a-t-elle déclaré dans une interview donnée à France Info le 5 juin. Des difficultés d'autant plus grandes que l'annonce intervient dans un contexte de forte remontée des taux.

Autre dispositif que le gouvernement a prévu de raboter : le prêt à taux zéro (PTZ). Prolongé jusqu'en 2027, il sera recentré aux logements collectifs neufs des zones tendues et sous conditions de rénovation pour les logements anciens en dehors de ces zones. La décision en creux d'exclure les constructions de maisons individuelles fait écho aux déclarations d'Emmanuelle Wargon, la précédente ministre du Logement du gouvernement Castex, selon lesquels il faut « en finir avec la maison individuelle » pour des raisons écologiques. « Le modèle du pavillon avec jardin n'est pas soutenable et nous mène à une impasse ».

Selon le gouvernement, ce choix est cependant porté par la nécessité de réduire les dépenses publiques « dans une période où l'argent est plus rare ». « L'habitat collectif produit plus de logements. (...) Ceux qui ont des pavillons anciens, (...) auront toujours accès à Ma prime Rénov' ou à l'éco-prêt à taux zéro pour rénover », a justifié Olivier Klein, le ministre délégué à la Ville et au Logement sur France Info.

D'après les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les ventes de logements neufs aux particuliers ont baissé de 40% au dernier trimestre 2022. Avec les potentielles conséquences attendues sur le logement et l'économie, la loi Pinel aura-t-elle une remplaçante comme ce fut le cas ces 40 dernières années ? Dans un rapport de 2019, l'Inspection Générale des Finances pointait les dysfonctionnements du dispositif, mais conseillait de l'adapter puisque l'investissement des particuliers présentait « l'avantage majeur de jouer un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France » et que « la réduction d'impôt Pinel [constituait] la motivation principale de 80 % des investisseurs ».

Cela n'en prend pas le chemin. Le gouvernement souhaiterait désormais favoriser les logements intermédiaires et les acquisitions par les institutionnels, qui pourraient bénéficier de crédits d'impôts.