Hausse des frais de notaire : un nouveau coup de massue pour l'immobilier

Le marché immobilier à l'arrêt procoque une chute dramatique de la collecte des départements

Les droits de mutation constituent une ressource essentielle pour les départements, représentant jusqu’à 20 % de leurs recettes totales. Depuis deux ans, cette manne s’est amenuisée, plombée par une contraction du marché immobilier due à la flambée des taux d’intérêt. En 2023, les DMTO ont ainsi chuté de 22 %, forçant les départements à réclamer un soutien accru à l'Etat pour préserver leurs budgets.

La réforme offre donc une réponse partielle à cette demande : le relèvement des DMTO s’inscrit dans un ensemble plus large de mesures budgétaires visant à alléger l’effort financier des collectivités. Prévu pour durer trois ans, ce dispositif devrait rapporter un milliard d’euros si les départements décident d'appliquer le nouveau taux maximum.

Ce relèvement est présenté comme un levier pour renforcer les finances locales, dans un contexte où 44 % des efforts budgétaires imposés par l’État reposent sur les départements. Mais évidemment, il entraîne des conséquences potentielles non négligeables sur les futurs acheteurs et sur un marché déjà nettement fragilisé.

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1500 euros de plus pour un achat à 300 000 euros

Car la hausse de 0,5 point des DMTO se traduit par une augmentation tangible des frais d’acquisition. Pour un bien à 200 000 euros, elle représente environ 1 000 euros supplémentaires. Pour un achat à 300 000 euros, le surcoût atteint 1 500 euros.

Ces montants, bien que limités en termes de pourcentage, pèsent davantage sur les budgets restreints, comme ceux des primo-accédants. Les jeunes acquéreurs, souvent contraints par un faible apport personnel et des économies modestes, sont particulièrement touchés. Les banques financent rarement ces frais annexes, forçant les acheteurs à mobiliser leur épargne. Il n'est donc pas exclu qu'elles relèvent le montant des apports nécessaires au financement bancaire, excluant de fait une part plus importante des prétendants au crédit.

Les investisseurs, tout comme les primo-accédants, pourraient se montrer plus hésitants, entraînant une inertie supplémentaire dans un marché qui tourne déjà au ralenti. L’effet combiné de la hausse des frais de notaire, des taux d’intérêt et des prix encore élevés risque donc de ralentir davantage les transactions... et la perception des droits de mutations par les collectivités locales !
À moins que l'effet indirect soit une baisse mesurée des prix dans certains secteurs qui, mécaniquement, entraînerait là encore une baisse des droits de mutation perçus.

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Des professionels pessimistes

Les professionnels de l’immobilier anticipent déjà une répercussion négative sur les primo-accédants et une pression accrue sur les investisseurs. Pour la FNAIM, les primo-accédants sont tout simplement « sacrifiés sur l’autel de la reconstitution des finances locales ».

À moyen terme, l’accumulation des contraintes fiscales hausse des DMTO, flambée de la taxe foncière, éventuel rétablissement d'une taxe d'habitation pourrait redessiner les dynamiques régionales. Certaines zones, où l’immobilier reste abordable et les politiques fiscales moins strictes, pourraient tirer leur épingle du jeu.

Par ailleurs, l’investissement dans l’immobilier neuf, où les frais de notaire restent limités à 2-3 %, pourrait offrir une alternative intéressante pour ceux qui cherchent à minimiser ces coûts. Mais avec des prix plus élevés que dans l'ancien, il y a peu de chance de voir émerger un marché de report suffisant pour relancer la production.