La Première Brique affiche l'un des meilleurs rapports entre rendement moyen et durée d'investissement. Un phénomène dû à son positionnement particulier sur le marché du crowdfunding immobilier.
La Première Brique est une plateforme de financement participatif parmi les plus récentes du crowdfunding immobilier. Lancée en 2019, elle a obtenu le statut d'Intermédiaire en Financement Participatif (IFP). Contrairement à la plupart de ses concurrentes, elle fonctionne sur la base du prêt et non d'acquisition de titres financiers (actions ou obligations). Elle met donc en relation des porteurs de projets immobiliers et des épargnants prêtant de l'argent pour leur réalisation.
Le prêt est une particularité qui offre certains avantages. En tant que créancier, la plateforme peut demander des garanties aux porteurs de projets. Il peut s'agir :
- d'une hypothèque, qui permet aux investisseurs de devenir propriétaire du bien en cas de défaut de paiement,
- d'une caution personnelle (le porteur engage alors ses propres biens en cas de défaut de remboursement),
- d'une garantie à première demande (une société se porte en quelque sorte caution),
- d'un nantissement de titres, auquel cas ce sont des parts de sociétés qui sont mises en garantie.
Si ces options semblent rassurantes, il faut garder à l'esprit qu'elles ne sont pas forcément mises en place pour chaque projet. De plus, dans les faits, la saisie et revente des biens ou titres mis en garantie peut être complexe et prendre du temps.
Ainsi, malgré les garanties éventuellement apportées aux projets, l'investissement reste risqué et engendre un risque de perte du capital investi. Comme pour toutes les autres plateformes de crowdfunding immobilier.
Autre particularité de La 1ère Brique par rapport à la majorité des autres acteurs du secteur : le type de projets financés.
La plateforme se concentre surtout sur des projets d'achat-revente et de marchands de biens. L'on trouve également quelques projets de promotion immobilière.
Les montants collectés pour chacun sont assez réduits, allant de quelques dizaines de milliers d'euros à - plus rarement - 1 million. Ce qui permet de proposer de nombreux dossiers aux internautes et d'alimenter régulièrement l'offre. Cela engendre plusieurs conséquences en termes de sélectivité.
D'abord, les opérations de marchand de biens durent en principe moins longtemps que les opérations de promotion immobilière. L'investissement est donc en théorie moins long que sur beaucoup de plateformes.
Cela se vérifie sur la durée moyenne affichée par la plateforme (autour de 16 mois en 2022 contre 21 mois sur le marché). Notons cependant que la durée d'immobilisation des fonds a tendance à s'accroître d'année en année. Mi-2023, elle atteint presque 18 mois.
Ce type de projet conserve en principe une rentabilité équivalente à celles des projets plus importants. Le taux moyen affiché par la plateforme dépasse ainsi les 10% depuis sa création. Mais il faut rappeler qu'en matière financière, un rendement accru va également avec un risque accru.
Les petites opérations peuvent parfois être portées par des opérateurs de petite envergure et qui peuvent donc être plus fragiles. La plateforme doit donc se montrer d'autant plus vigilante pour éviter les écueils. Jusqu'à mi-2023, la Première Brique n'affiche taux de défaut et son taux de retard reste parmi les plus bas.
Toutefois, ces informations sont à mettre en balance avec le taux des opérations déjà remboursées, légèrement inférieur à la moyenne du marché. De même, les montants déjà remboursés sont à suivre de près. Le rythme semble ralentir malgré la forte augmentation des montants collectés.
Comme pour tout investissement en crowdfunding immobilier, les investisseurs doivent être attentifs lors du choix de leurs projets. Le risque de perte reste bien réel sur ce type de placements.
Sur la Première brique, les investisseurs peuvent prêter de l'argent aux porteurs de projets à partir de 1€, sans frais. Pour les projets que nous avons pu consulter, les intérêts doivent commencer à être versés chaque mois à partir du démarrage de l'opération. C'est une différence avec beaucoup d'autres acteurs du crowdfunding immobilier. Les porteurs de projets proposent plus souvent un paiement semestriel ou in fine du capital et des intérêts.
Depuis sa création, le site a collecté 77 millions d'euros pour environ 314 projets. Les opérations financées ont généré un rendement moyen annuel de 11,4% par an selon la plateforme. La durée d'investissement reste inférieure au marché. Mais elle tend à augmenter avec les années et le nombre d'opérations (11 mois en moyenne depuis l'origine et 18 mois en 2023).
Le nombre de projets présentés va crescendo depuis l'origine. Il a plus que doublé entre 2021 et 2022 et devrait encore légèrement augmenter en 2023. Le rythme est donc parmi les plus soutenus.
Les investisseurs peuvent généralement trouver plusieurs nouveaux projets chaque semaine. Mais attention : la conjoncture immobilière se tend. La multiplication des projets pourrait cacher un manque de sélectivité et un risque accru pour les investisseurs. L'année 2023 sera donc décisive.
Le site est ergonomique et assez simple d'utilisation. La présentation des projets semble cependant un peu trop succincte, et certains éléments manqueront probablement à quelques investisseurs.
L'on regrette l'absence de documents juridiques et financiers des sociétés mères (statuts, bilans et comptes, track records, business plan détaillé de l'opération...). Des éléments qui seraient rassurants pour se faire sa propre idée de la santé financière de l'entreprise.
Côté réputation, les avis sur La Première Brique sont pour le moment très positifs. Les Internautes louent le sérieux de la plateforme et apprécient les comptes rendus réguliers. Certains regrettent toutefois le manque de temps pour investir (la plateforme semble victime de son succès).
| Date de création | 2019 |
| Type de projets | Marchand de biens |
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Nb projets financés en 2023
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0 |
| TRI annuel* | % |
| Durée moyenne d'investissement | 11.2 mois |
| Souscription minimum | 1 € |
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Taux de retard ⓘ Taux de projets financés dont la livraison et/ou le remboursement des fonds est effectué en retard par rapport à l'horizon d'investissement initial. |
2% |
| % des projets déjà remboursés | 41% |
Attention : les performances passées ne préfigurent pas des performances des années à venir. De même, l'investissement représente un risque de perte totale ou partielle du capital, pensez-y avant tout investissement.
- Des projets de marchand de bien qui promettent un retour sur investissement rapide
- Une plateforme axée sur le prêt
- Un taux de remboursement qui ralentit
- Des opérateurs locaux, qui peuvent devenir plus fragiles si le marché immobilier se durcit
- Un manque de certains documents juridiques et financiers pour évaluer les projets
Mise à jour le
28/02/2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
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