Anaxago est l'une des plateformes pionnières du crowdfunding immobilier. Elle permet d'accéder à des projets d'exception et des opérations classiques.
Fondée en 2012 par Joachim Dupont, Anaxago est l'une des premières et principales plateformes de financement participatif françaises. Elle a d'abord reçu le statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif) en 2014, au moment de la création de ce statut particulier par les pouvoirs publics. Par la suite, elle a progressivement évolué avec succès, ce qui lui a permis d'obtenir l'agrément de « société de gestion de portefeuille » en 2018. Ce type d'agrément est obtenu aux termes d'une longue procédure auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui suppose des process très normés et des fonds suffisants.
La plateforme est ainsi autorisée à proposer d'investir dans des projets variés, dont - des fonds de capital-investissement (private equity immobilier notamment), - des projets immobiliers tout type : promotion immobilière, marchand de biens, refinancement de fonds propres, portage d'immeubles...
Ainsi, Anaxago créée et gère des FCPR (Fonds Communs de Placement à Risque, parfois éligibles à certaines assurances-vie). La société est par ailleurs immatriculée comme Conseiller en Investissement Financier (CIF) et courtier en assurances via sa filiale Anaxago Patrimony.
Orientée vers le grand public, le crowdfunding immobilier est cependant devenu l'une de ses principales activités. Les données de la plateforme indiquent que 82% des projets qu'elle finance relèvent de cette branche. 15% concernent des PME innovantes, et 4% de l'investissement locatif.
Côté immobilier, Anaxago propose souvent des projets d'exception ou de grande envergure
Début 2023, Anaxago a collecté un total de près de 500 millions d'euros et financé 232 projets immobiliers, affichant des montants unitaires souvent élevés. Il faut dire que la société s'est aussi quelque peu spécialisée dans des projets d'exception ou de grande envergure, ce qui la rapproche de l'esprit de l'américaine Fundrise, pionnière du secteur outre-Atlantique. Elle a par exemple récemment bouclé :
- un tour de table de 20 millions d'euros pour financer l'acquisition d'un immeuble rue de Miromesnil à Paris dans le cadre d'une opération d'achat-revente,
- une levée de fonds de 6,5 millions pour refinancer les fonds propres d'une opération.
Évidemment, des projets plus classiques sont aussi proposés par Anaxago. Ils permettent aux membres de participer au financement d'opérations sur des levées de fonds traditionnelles de plusieurs centaines de milliers d'euros.
Pour les investisseurs, le rythme de proposition des nouveaux projets immobiliers reste assez soutenu mais moins que la moyenne des autres plateformes, avec environ 30 par an. C'est une moyenne raisonnable qui permet, en théorie, de conserver une sélectivité accrue dans le choix des projets. Alors que le marché immobilier semble entre dans une phase descendante en 2023, le risque de retard voire de défaillance des projets tend en effet à augmenter. Le fait de ne pas être tenu à d'importants volumes à financer pour être rentable est donc un avantage certain pour la plateforme et ses investisseurs.
Pour les projets de crowdfunding, les particuliers peuvent investir à partir de 1000 €, sans frais de souscription ni frais de gestion. Si aucun projet ne correspond aux souhaits des investisseurs au moment où ils se connectent, ils peuvent créer une alerte et être avertis par mail lors de nouveaux lancements. Une fonctionnalité très intéressante pour saisir les opportunités.
Le rendement moyen déclaré par Anaxago Immobilier se situe un peu au-dessus de la moyenne du marché, à 9,9% par an depuis l'origine d'après la plateforme. Les investisseurs peuvent, selon le projet, recevoir une rémunération trimestrielle, semestrielle voire in fine, c'est-à-dire à la fin du projet et plus rarement mensuelle. Selon Anaxago, certains club-deals sont éligibles à l'investissement en apport-cession dans le cadre du dispositif de l'article 150 0 B Ter du Code Général des Impôts, et permettent un report de l'imposition sur les plus-values. Ce dispositif concerne l'imposition des plus-values issues de la cession de participations. Il offre la possibilité d'exonérer de l'impôt sur le revenu la vente de titres d'une société-mère à un tiers, sous certaines conditions strictes, à savoir :
- la société émettrice des titres doit être une holding, c'est-à-dire qu'elle ne doit pas avoir d'activité commerciale ou industrielle. Au moins 95 % de ses actifs doivent être des titres de participation dans d'autres sociétés.
- Cette société mère doit être assujettie à l'Impôt sur les Sociétés (IS).
Le remploi des fonds doit concerner au moins 60 % du produit de cession et doit être injecté dans un investissement économique éligible dans un délai de 2 ans.
La durée d'investissement reste cependant supérieure au marché (28 mois en moyenne en 2022, contre 21), un phénomène que l'on peut attribuer à la taille des projets financés. Peu de retards sont constatés, mais la plateforme a par le passé a essuyé 2 échecs d'un promoteur, dont elle a repris les projets pour préserver les intérêts des investisseurs. Ainsi, dans la difficulté, la plateforme a su faire face pour préserver ses clients et sa réputation sur le marché.
Il est à noter que le rendement prévisionnel reste propre à chaque projet, et que les performances futures ne peuvent pas être garanties, de même que les délais de remboursement. L'investissement en crowdfunding immobilier reste soumis à un risque de perte en capital, quelle que soit la plateforme. Avant d'investir, les particuliers doivent donc veiller à bien comprendre le projet. Par ailleurs, il est fortement conseillé de diversifier ses placements.
Début 2023, Anaxago immobilier avait achevé 61% des projets financés. Au niveau financier, cela représente environ 35% des fonds empruntés et déjà remboursés aux investisseurs. Comme la plupart des plateformes, le rythme des remboursements semble néanmoins ralentir d'année en année tandis que les montants collectés continuent d'augmenter. En 2021, la plateforme a ainsi remboursé 8,3 millions d'euros (soit 5 fois moins que l'année précédente) pour une collecte de 100 millions. En 2022, le chiffre est monté à 17 millions d'euros pour 165 millions d'euros collectés. Si la durée d'investissement frôle les 3 ans et qu'un décalage est donc normal, ces données doivent impérativement s'améliorer en 2023 pour attester que les projets ne prennent pas de retard.
Des projets bien documentés
Côté ergonomie, le site est assez agréable mais peut paraître assez complexe de prime abord. Il a toutefois le mérite d'être complet : les informations données sur chaque projet sont nombreuses (montage financier, note de synthèse, avis de l'analyste…) et les investisseurs peuvent profiter d'un simulateur de rendement et d'une interface de discussion. Certains projets disposent d'une vidéo de présentation. Les projets font ensuite l'objet d'un reporting trimestriel auprès de leurs investisseurs. Un bémol cependant : même si les risques sont inscrits de façon factuelle, les projets semblent présentés de façon très positive, et peut-être pas assez critique.
Les avis sur Anaxago Immobilier très bons dans l'ensemble. Les personnes qui émettent des critiques évoquent les retards de certains programmes, phénomène qui reste malheureusement assez courant dans le monde des projets immobiliers. Le service clients est parfois pointé pour un manque de réactivité et certains déplorent le décalage entre le dépôt des fonds et les premiers versements d'intérêt. Dans l'ensemble, les avis laissés sur Internet obtiennent une réponse de la part d'Anaxago, ce qui note une prise en considération des rares commentaires négatifs.
Promotion immobilière Marchand de biens Grands projets Autres projets
Nb projets financés en 2023
0
TRI annuel*
%
Durée moyenne d'investissement
30.0 mois
Souscription minimum
1000 €
Taux de retard ⓘ Taux de projets financés dont la livraison et/ou le remboursement des fonds est effectué en retard par rapport à l'horizon d'investissement initial.
2%
% des projets déjà remboursés
61%
*Avant prélèvements sociaux et nets de frais de gestion.
Attention : les performances passées ne préfigurent pas des performances des années à venir. De même, l'investissement représente un risque de perte totale ou partielle du capital, pensez-y avant tout investissement.
Points forts
- La possibilité de participer à des projets d’exception
- Une plateforme très complète et bien documentée sur les différents projets
- Un volume de projet raisonnable, ce qui démontre une sélectivité rassurante
- Une société agréée “société de gestion de portefeuilles” par l’AMF, qui impose un haut niveau de procédures à la plateforme et implique un contrôle accru
Points faibles
- Un décalage entre montants collectés et montants remboursés qui semble se creuser, à suivre en 2023
Mise à jour le
06/07/2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
ANAXAGO : rendement moyen par an, historique
Attention, les performances passées ne sont pas des garanties sur les performances futures.
ANAXAGO : nombre de projets financés par an
ANAXAGO : Durée moyenne d'investissement
ANAXAGO : montants empruntés vs montants remboursés
Source des données : indicateurs clés de performances publiés par la plateforme, février 2023.
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