Foncières cotées (SIIC) : un investissement immobilier « minimaliste »

Et les dispositifs fiscaux dans tout ça (Malraux…) ? Beaucoup de bruit pour rien ! Véritable corne d’abondance pour de nombreuses sociétés qui les proposent à leurs clients, ils se révèlent, en fait, rarement lucratifs. Les contribuables inexpérimentés, attirés surtout par les avantages fiscaux, finissent donc par manger leur chapeau. En matière d’investissement, le financier l’emporte toujours sur le fiscal. L’investisseur a donc intérêt à évaluer soigneusement le montant de sa réduction d’impôt au regard de la rentabilité finale de l’opération (coût d’opportunité).

Résultat : regrets et déceptions pleuvent. Pire : on préfère parfois conserver le bien, non parce que cela revêt encore un sens sur le plan financier, mais simplement parce que l’on n’a pas le courage de se lancer dans une énième démarche lourde et stressante.
Doit-on oublier l’immobilier pour autant ? Certainement pas, d’autant que d’autres solutions existent pour investir de façon plus légère, sans pour autant renoncer aux performances potentielles : les foncières cotées en bourse.Un actif dont le portefeuille diversifié est composé d’immeubles résidentiels, commerciaux ou spécialisés (centre de données, entrepôts…), destinés à la location.

Plébiscités par les investisseurs outre-Atlantique, ces « SIIC » (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées ou REITS en anglais pour Real Estate Investment Trust) ont pour objectif de constituer et gérer un parc immobilier locatif. A l’achat, les frais de transaction correspondent uniquement à l’ordre de bourse. Ensuite, le retour sur investissement peut s’exprimer par deux voies : le potentiel d’appréciation de l’action à long terme et les dividendes issus des loyers (les SIIC européennes ont l’obligation de distribuer les plus-values de cession et les revenus locatifs nets sous cette forme). La moyenne actuelle du taux de rendement des SIIC se situe dans une fourchette de 4 à 8 % par an, un taux évidemment non garanti.

Premier bémol, et non des moindres : l’investissement repose sur des actions dont le cours fluctue en fonction du marché. Deuxième frein : les SIIC peuvent parfois valoir moins que leur actif net réévalué ou, plus rarement, faire faillite et engendrer une perte totale du capital investi. Enfin, les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.

L'immobilier physique conserve des forces

Malgré son profil de rendement/risques a priori peu alléchant, l’immobilier physique reste largement plébiscité par les investisseurs. Pur traditionalisme ? Pas vraiment ! C’est surtout parce qu’il dispose d’un argument très convaincant : l’utilisation de l’effet de levier, qui permet d’investir un capital important sans débourser trop de fonds propres, à condition de disposer d’une capacité d’emprunt.

À l’inverse, il est très difficile de pousser la porte de sa banque et de demander un crédit pour acheter des SIIC. Non seulement parce qu’il n’existe pas de financement adapté, mais aussi parce qu’il est difficile de mettre en place des garanties sur un placement considéré comme risqué.

D’autre part, certains investisseurs parviennent à réaliser de très bons rendements après travaux (en découpant, rénovant et revendant le bien). Mais là, on se rapproche d’un mode d’investissement loin de correspondre à la majorité des acheteurs.
En somme, si l’on pense de manière stratégique, il est impossible de soutenir mordicus qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier physique. Il semble même préférable d’utiliser sa capacité d’emprunt pour investir dans des biens locatifs de qualité, de préférence en se rapprochant au mieux de l’autofinancement, et de consacrer plutôt une part de l’épargne disponible à des investissements en SIIC.

Toutefois, pour mettre en place une telle stratégie d’investissement, il convient de disposer de bonnes bases en gestion de portefeuille, d’arriver à sortir des schémas de pensée habituels et de tolérer le risque. Une question subsiste donc : arriverez-vous à penser hors des sentiers battus et à supporter la volatilité ?