Actions Unibail-Rodamco-Westfield : dividende en hausse, résultats sous pression

URW : un bon cru 2024, mais un atterrissage 2025 plus incertain

URW a clôturé 2024 sur une note positive avec un bénéfice récurrent ajusté (RNRAPA) de 9,85 euros par action, dépassant les attentes des analystes grâce notamment à l’impact des Jeux Olympiques sur ses actifs parisiens. Ce chiffre marque une progression de 2,4 % par rapport à 2023, validant la stratégie de cession d’actifs non stratégiques (1,6 milliard d’euros réalisés en 2024) qui a permis de réduire le ratio dette/EBITDA à 40,8 %, son niveau le plus bas depuis 2019.

Pour 2025 cependant, les projections déçoivent : le groupe anticipe un RNRAPA entre 9,30 et 9,50 euros (-5 %), une prévision qui a entraîné une correction immédiate de 0,9 % du cours le 13 février au moment de l'annonce. Malgré cela, URW surprend positivement en proposant un dividende de 3,50 euros par action (+40 %), offrant un rendement attractif de 4,27 %. Une dualité qui reflète les défis d’un groupe en transition, tiraillé entre la gestion active de son portefeuille et les pressions d’un marché immobilier commercial en mutation.

Stratégie et géopolitique : le pari risqué des actifs américains

La décision de conserver ses flagships américains (35 % du portefeuille) constitue un revirement stratégique majeur. Alors que leur cession était envisagée pour alléger la dette, la performance robuste de ces actifs (+8 % de croissance locative sur trois ans) et la force du dollar ont convaincu la direction. Un calcul risqué selon Jefferies : « Une sortie des États-Unis aurait été trop pénalisante pour les résultats », notent les analystes, tout en soulignant le potentiel de revalorisation boursière lié à cette stabilité.

Parallèlement, URW accélère sa mue environnementale avec un objectif de neutralité carbone en 2028, un impératif dans un contexte réglementaire européen durci. Ces choix s’inscrivent dans un paysage géopolitique tendu : les perspectives 2025 d’Amundi soulignent l’impact des politiques monétaires (taux directeurs attendus à 3,5 % aux États-Unis et 2,25 % en zone euro) sur la valorisation des actifs immobiliers.

Perspectives boursières : entre discount attractif et risque de décrochage

Malgré une capitalisation de 10,78 milliards d’euros, URW se négocie avec un PER 2025 estimé autour de 8x. Les analystes restent partagés : Citi a relevé son objectif à 85,20 euros, saluant la discipline financière, tandis que Jefferies mise sur une réévaluation progressive portée par la journée investisseurs du 14 mai 2025. Le consensus Boursorama table sur un cours moyen à 90,61 euros (+19,44 %), avec un rendement dividende projeté à 5,52 % en 2026. Mais l’ombre de la dette plane (22,06 milliards d’euros nets), et tout retard dans le calendrier de désendettement pourrait raviver les craintes. Dans un CAC 40 où le titre a alterné entre leader et traînard selon les séances, URW incarne les tumultes d’un immobilier commercial en quête de nouveau paradigme.