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Investir pour se créer un patrimoine, payer moins d'impôts, préparer sa retraite… L'investissement locatif est plébiscité et considéré comme un des placements le plus sûrs. Cependant tous les biens immobiliers ne se valent pas : faut-il acheter un petit appartement en centre-ville ou un logement plus grand en périphérie ? Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l'ancien ? Avec ou sans travaux ?
L'emplacement est le critère numéro un pour réussir son investissement locatif. Il n'y a pas de secret, le meilleur appartement du monde dans un coin désert ne se louera pas. Evidemment ce n'est pas ce que l'on souhaite lorsque l'on achète un logement pour le mettre en location. Il faut donc choisir un bien dans un secteur où l'existence de la demande locative est une quasi-certitude. Pour cela, rien de tel que d'investir en centre-ville, ou à proximité d'une gare. Le premier intérêt d'un locataire sera d'accéder facilement aux commodités : rejoindre rapidement son travail, faire ses courses facilement, déposer bébé à la crèche en quelques minutes. Ces éléments doivent guider le choix d'un logement dédié à l'investissement locatif : il faut faciliter au maximum la vie du futur locataire. Certains emplacements peuvent aussi se valoriser dans le temps. C'est par exemple le cas des secteurs pour lesquels sont prévus des projets d'urbanisme : futures constructions, création d'un éco-quartier, rénovation urbaine, arrivée d'une nouvelle gare ou d'un tramway dans le cadre du Grand Paris par exemple.
La rentabilité est au cœur de l'investissement immobilier. Avant de procéder à tout achat, il est important de se rappeler que la rentabilité est la plupart du temps proportionnelle au risque. Autrement dit, plus le rendement locatif sur le papier semblera élevé par rapport à la moyenne des biens comparables, plus l'obtention de celui-ci sera incertain. Acheter de l'immobilier, c'est avant tout placer de l'argent dans le but de percevoir une rente à moyen ou long terme, tout en conservant la valeur de son capital. L'investissement en « bon père de famille » suggère donc de ne pas rechercher les meilleures rentabilités locatives du marché, mais plutôt d'investir dans un bien qui permettra d'atteindre ce but. A titre d'exemple, les rentabilités sur Paris et la région parisienne oscillent en ce moment entre 2 et 4% bruts par an et en province on peut trouver des biens proposant jusqu'à 6%. Pour un immeuble en bloc, il faut compter entre 7 et 10% brut par an. Si la rentabilité affichée est supérieure ou inférieur, il faut donc creuser le sujet avant de se lancer pour éviter les éventuelles déconvenues. Pour calculer le rendement locatif brut, il suffit de prendre la somme des loyers annuels, divisée par le prix d'achat du logement.
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D'après notre enquête de juin 2017, la défiscalisation n'est pas le moteur principal d'un investissement immobilier. Cependant certains dispositifs d'investissement locatif sont particulièrement intéressants pour réduire ses impôts. C'est notamment le cas de la loi Pinel qui concerne l'immobilier neuf. L'avantage fiscal permet de réduire ses impôts jusqu'à 6 000 euros par an, dans la limite d'un prix d'achat plafonné à 300 000 euros et un prix au mètre carré de 5 500 euros, sous conditions. Pour l'ancien, le dispositif du déficit foncier est également intéressant. Lorsque le propriétaire fait des travaux de rénovation ou d'embellissement et s'engage à louer le logement pendant 3 ans minimum, il peut déduire ces frais des loyers perçus. Cela permet également de baisser l'impôt à payer. D'autres dispositifs existent, tels que le Cosse ancien ou la nue-propriété.
Les studios, 2 et 3 pièces sont les surfaces les plus demandées en termes de location. En général, plus le logement est grand, plus le budget devra être élevé et moins la rentabilité sera intéressante. Lorsque l'on dispose d'un budget conséquent pour investir, on préfère donc acheter plusieurs petits appartements qu'un seul grand. Cela permet également de diversifier ses placements. Côté typologie, le 2 pièces est roi. Les locataires y sont le plus souvent assez stables et les prix à l'achat restent raisonnables. Un logement de deux pièces permet aussi en règle générale d'optimiser la rentabilité de l'investissement locatif. Les studios bien placés sont la plupart du temps louables facilement, et offrent une bonne rentabilité. Les locataires changent cependant plus souvent. Pour les 3 pièces, la rentabilité est généralement un peu plus faible que pour des biens comparables mais plus petits. Cependant il est courant que les locataires restent plus longtemps, la gestion des mises en location et des éventuels travaux entre locataires est donc simplifiée.
Une personne qui loue un appartement souhaite que son emménagement soit le plus simple possible. Certaines astuces permettent aux propriétaires de répondre à cette demande avec en premier lieu, l'absence de travaux pour les locataires. Un logement propre avec une décoration neutre pourra plaire au plus grand nombre. On peut par exemple miser sur des murs blancs ou blancs cassés, ainsi que sur du parquet au sol ou un beau carrelage. La présence de placard(s) et de rangements est aussi un plus. Une cuisine aménagée est également un point positif : mettre à disposition des meubles de cuisine a plusieurs avantages. D'abord, cela permet de faciliter la location, puisque l'occupant ne devra pas effectuer une dépense supplémentaire pour acheter une cuisine sur mesure. D'autre part, il évitera aux murs de la pièce d'être dégradés, chaque locataire emportant sa cuisine. A noter, les équipements tels que le four, le réfrigérateur ou le lave-vaisselle ne sont pas nécessaires lorsque l'on loue un appartement non meublé, et peuvent s'avérer ajouter une difficulté pour le propriétaire en cas de panne. Enfin, ne négligeons pas l'importance de la salle de bain : un beau meuble vasque, un pare-douche et du carrelage toute hauteur sont particulièrement appréciés des locataires. Ces deux derniers éléments peuvent aussi éviter des travaux supplémentaires au propriétaire, dans la mesure où ils réduiront les projections d'eau sur les murs et les moisissures pouvant en découler.
Le confort passe d'abord par la rationalisation des pièces : il vaut mieux éviter les espaces perdus et les pièces difficiles à meubler. Un appartement atypique peut avoir son charme, cependant la finalité du locataire est toujours de caser tous ses meubles et de vivre dans un maximum d'espace. Une des priorités pour celui qui effectue un investissement locatif sera donc de bien veiller à ce qu'il puisse s'installer sans difficulté. Le confort est aussi lié à la qualité de vie que pourra permettre le logement : factures de chauffage, température en hiver et en été, acoustique… Pour les meilleures performances, rien de tel que d'investir dans le neuf. Certains bâtiments anciens rénovés peuvent également permettre d'approcher des performances énergétiques intéressantes.
L'investissement locatif permet de créer un patrimoine, une rente pour sa retraite, et potentiellement de réduire ses impôts. Les solutions sont multiples, à condition de bien choisir où on investit, ainsi que le bien que l'on achète. Dans tous les cas, il est important de toujours investir dans quelque chose que l'on comprend, et fuir les montages trop complexes, même (et surtout) si les rendements promis sont attrayants.
